BC Doradztwo podatkowe – blog finansowy

Ulga na cele mieszkaniowe to jedna z najczęściej wykorzystywanych preferencji podatkowych przy sprzedaży nieruchomości. Umożliwia uniknięcie konieczności zapłaty podatku dochodowego, o ile środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na określony cel – związany z zaspokojeniem własnych potrzeb mieszkaniowych. Choć brzmi to prosto, w praktyce bywa z tym różnie, zwłaszcza jeśli w grę wchodzą kwestie majątkowe w małżeństwie.

Czym jest ulga mieszkaniowa?

Ulga na cele mieszkaniowe pozwala uniknąć zapłaty 19% podatku dochodowego od zysków ze sprzedaży nieruchomości, jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od jej nabycia (licząc od końca roku, w którym nastąpił zakup). Warunkiem jest jednak to, że uzyskany przychód zostanie – w ciągu 3 lat – przeznaczony na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT), wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli przychód zostanie w całości lub w części przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Za cele mieszkaniowe uznaje się m.in.:

• zakup mieszkania lub domu,
• budowę, rozbudowę lub przebudowę budynku mieszkalnego,
• spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wcześniej na cele mieszkaniowe,
• nabycie gruntu pod budowę domu.

Ważne: ulga przysługuje tylko wtedy, gdy nieruchomość została sprzedana po 1 stycznia 2019 roku i środki faktycznie zostały przeznaczone na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych – czyli inwestycję, z której sprzedający ma zamiar sam korzystać (np. zamieszkać), a nie wynajmować czy odsprzedać. z której sprzedający ma zamiar sam korzystać (np. zamieszkać), a nie wynajmować czy odsprzedać.

Komu przysługuje ulga?

Z ulgi może skorzystać osoba fizyczna (nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami), która sprzedała nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia i przeznaczyła środki na własne cele mieszkaniowe.

Ulga dotyczy zarówno osób samotnych, jak i małżeństw, ale uwaga – w przypadku małżeństw pojawia się jeden istotny niuans, który może zaskoczyć podatnika i… skutkować utratą prawa do ulgi.

Uwaga przy wspólnym majątku! Grunt tylko jednego z małżonków może być problemem

Częstym przypadkiem jest sytuacja, w której małżeństwo decyduje się na budowę domu na działce, która formalnie należy do jednego z małżonków. Tak się dzieje, gdy działka została nabyta np. w drodze darowizny lub spadku – wtedy jest ona częścią majątku osobistego tej osoby, a nie majątku wspólnego.

Co to oznacza w praktyce?

Jeśli środki ze sprzedaży nieruchomości (objętej ulgą mieszkaniową) zostały przeznaczone na budowę domu na gruncie stanowiącym majątek osobisty jednego z małżonków, to fiskus może uznać, że pieniądze nie zostały wydane na własne potrzeby mieszkaniowe osoby sprzedającej, tylko… na potrzeby innego właściciela – i ulgi nie przyzna.

Taka interpretacja była wielokrotnie potwierdzana przez organy podatkowe i sądy administracyjne. Rozwiązaniem tego problemu jest odpowiednie zabezpieczenie stanu majątkowego przed rozpoczęciem budowy.

Jak temu zapobiec? Akt notarialny i art. 47 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego

Rozwiązaniem jest rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej o działkę, na której ma stanąć dom. Można to zrobić w formie aktu notarialnego, na mocy art. 47 §1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Art. 47 § 1 k.r.o.: Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego rozszerzyć wspólność ustawową na przedmioty majątkowe, które dotychczas wchodziły w skład majątku osobistego jednego z nich.

Dzięki takiej czynności działka wchodzi do majątku wspólnego i wydatkowanie środków z ulgi mieszkaniowej na budowę domu staje się prawidłowe w świetle przepisów podatkowych.

Co istotne – nie wystarczy jedynie zgoda współmałżonka czy wspólne korzystanie z nieruchomości. Liczy się formalny, notarialny zapis, najlepiej dokonany przed rozpoczęciem inwestycji lub przed złożeniem PIT z ulgą.

Podsumowanie

Ulga na cele mieszkaniowe to bardzo korzystne rozwiązanie dla osób sprzedających nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia. Warunkiem jest jednak prawidłowe wydatkowanie środków – w szczególności w kontekście małżeństw i skomplikowanej sytuacji majątkowej. Jeśli planujesz budowę domu na gruncie stanowiącym majątek osobisty jednego z małżonków, koniecznie skonsultuj się z notariuszem i rozważ rozszerzenie wspólności majątkowej. Tylko wtedy masz pewność, że skorzystasz z ulgi legalnie i bez ryzyka podatkowego.

Jeśli planujesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej, skonsultuj się z naszą kancelarią, by uniknąć kosztownych błędów.